, следует из ежемесячного отчета сервиса "Лун". Такие парадоксальные результаты на рынке недвижимости показал ноябрь.
После резкого скачка цен в начале 2015 г. до лета 2020 г. стоимость жилья в новостройках Киева колебалась в пределах 20-25 тыс. грн./кв. м. После отмены жесткого локдауна в середине 2020 г. средние цены на первичном рынке жилья начали плавный рост и в начале 2021 г. достигли 27700 грн./кв. м.
За первые девять месяцев этого года, по данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра подобралась к 33 тыс. грн. Октябрь прошел без изменений, но в ноябре стоимость выросла еще на 1700 грн. (+5,2%), до 34700 грн./кв. м. Впрочем, минимальные цены остаются прежними уже четвертый месяц - 22 тыс. грн./кв. м. Из-за отличий в методологии не все зафиксировали рост.
По данным аналитической компании M4U, примерно 78% всех новостроек Киева - жилье эконом- и комфорт-класса, в ноябре цены в них оставались без изменений: 22 тыс. грн./кв. м и 26900 грн. соответственно. В M4U отмечают, что общий показатель средней стоимости вырос за счет жилья бизнес- и премиум-класса - на 4,5%, до 52900 грн./кв. м, и на 4,3%, до 77 тыс. грн./кв. м соответственно, передает Liga.
В Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) согласны с данными M4U.
"По итогам ноября стоимость жилья на первичном рынке Киева остается стабильной. Начиная со второй половины сентября, незначительные ценовые колебания - в пределах 1,5-3% - наблюдаются только в некоторых объектах бизнес- и премиум-класса преимущественно на начальных стадиях строительства", - говорится в сообщении АСНУ со ссылкой на главу столичного подразделения Елену Гайдамаху.
В "Лун" объясняют расхождение в показателях тем, что компания считает медиану, отбрасывая 10% самых дорогих и дешевых квартир во избежание перекосов. Затем эти данные уточняются в отделах продаж застройщиков. Их также дополнительно проверяют "секретные покупатели", уточнил директор по маркетингу "Лун" Денис Судилковский.
Жилье традиционно дорожает из-за роста цен на строительные материалы, налогов и зарплат строителей, рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий.
По информации ProfiDOM.com.ua, с весны цены на кирпич и стеклопакеты выросли на 100%, добавляет владелец компании Stokman Сергей Овчинников. Также подорожали бетон и щебень - этот рост себестоимости постепенно закладывается в цену квадратного метра, добавляет он. Но инвесторы оказались не готовы к росту.
По данным консалтинговой компании City Development Solutions, количество запросов в отделы продаж в ноябре упало в среднем на 18-20% по сравнению с октябрем. И это не самая плохая новость для застройщиков.
В ноябре, в сравнении с августом, количество сделок в Киеве сократилось на 35%, говорится в пресс-релизе АСНУ. В других крупных городах - Одессе, Львове, Харькове, Днепре - спрос упал на 25-30%.
Причина в слишком быстром росте цен (+35-40% с 2020 г.), превышающем возможности покупателей, цитируют в релизе главу ассоциации Юрия Питу.
"С 2020 г. и в течение трех кварталов 2021 г. спрос на 10-15% превышал предложение, что позволило застройщикам увеличивать цены. Однако с сентября началось постепенное снижение активности покупателей. Сейчас предложение уже на 20% выше спроса, что стало главным фактором стабилизации цен", - отметил Юрий Пита.
Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новым ценам, признает Овчинников.
Кроме сугубо финансовых причин, есть и другие.
После коллапса строек банка "Аркада" и компании "Укрбуд" инвесторы больше не покупают недвижимость на стадии котлована, которая была существенно дешевле, объясняет Костецкий.
Неблагоприятные новости в политической сфере, в частности, о возможном вторжении России или госперевороте, негативно влияют на желание будущих покупателей распрощаться с деньгами, добавляет Овчинников.
"Серийных" инвесторов также отпугнуло принятие законопроекта №5600, отмечает директор City Development Solutions Роман Герасимчук. Этот законопроект вводит 18% налога на доходы физических лиц от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного года. Инвесторы опасаются, что застройщики могут повысить цены, и поэтому берут паузу, говорит Герасимчук.
Как следствие, за последние месяцы спрос на новостройки эконом-класса упал на 40%, а комфорт-класса - более 30%, отмечают в АСНУ.
Интересная деталь: более чем на 25% "упали" ЖК бизнес- и премиум-класса (хотя они и подорожали, по данным "Лун" и M4U).
Цены на жилье в новостройках выросли на 35-40% в год, так же упал спрос за последние три месяца.
На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь, предупреждалa экс-координатор Экспертной платформы НБУ Наталья Задерей. Застройщики и консультанты по недвижимости утверждают, что это не так.
Никаких признаков пузыря нет, утверждает Сергей Овчинников из Stokman. Количество строящихся и вводимых в эксплуатацию квадратных метров в Киеве сократилось в два раза с 2018 г., говорит Овчинников. Больший риск он видит в том, что застройщики низкого ценового сегмента ($600-700/кв. м) могут не достроить свои объекты в 2022 г. К этому может привести существенный рост себестоимости строительства и зарплат, объясняет он. А это ударит по настроению покупателей, которые и так боятся новых сделок.
Данные "Лун" почти за два года пока также не свидетельствуют об аномалиях. К примеру, на декабрь 2020 г. в Киеве было построено 492 ЖК. Еще 149 строилось и 30 готовилось к строительству. Похожая ситуация остается и за год: завершенных - 549 ЖК (+11,6%), строят - 156 (+4,7%) и еще 17 на стадии подготовки (-43%).
На конец года обычно приходится второй пик продаж жилья, рассказывал Герасимчук.
""Киевгорстрой" не повышал цены в ноябре, мы планируем это сделать в конце декабря", - сообщили в пресс-службе компании.
Там отрицают снижение спроса в ноябре и утверждают, что в декабре фиксируют ежедневное увеличение количества консультаций и соглашений.
"Причины? Появление в продаже новых, долгожданных и ликвидных объектов, а также подорожание доллара", - ответили в КГС.
Оценки аналитиков несколько отличаются.
Себестоимость новой недвижимости никогда не падает, поэтому цены могут вырасти, убеждает Костецкий из SV Development. По его словам, речь идет примерно о 1-2% до конца года. Жилье бизнес-класса вырастет несущественно или останется без изменений.
Рост прогнозирует и Герасимчук из City Development Solutions.
"Рынок недвижимости Киева все еще находится в фазе роста. Средняя цена в декабре продолжит расти. В зависимости от класса прирост будет составлять 2-4%", - говорит Герасимчук.
До конца года цены будут стабильными, считает Юрий Пита из АСНУ. Но стоит ожидать новогодних скидок в 5-15% от большинства застройщиков, добавляет он.
Стабильное снижение спроса будет сдерживать рост цен и склонять застройщиков делать скидки при 100% оплате, добавляет глава киевского отдела ассоциации Елена Гайдамаха.
Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новому уровню цен, предполагает Овчинников.
Если этого не произойдет в декабре, самом горячем времени года для отделов продаж, то ожидание может затянуться.